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Städtebauliche Verträge

Städtebauliche Verträge werden u.a. im Zusammenhang mit der Aufstellung von Bebauungsplänen zwischen Stadt und Investor abgeschlossen, um die Kosten von vorbereitenden Untersuchungen, Planungen, Gutachten, die Durchführung von Ausgleichsmaßnahmen und die Übernahme von Folgekosten zu regeln.

Die Gemeinden verfolgen dabei in der Regel das Ziel, Grundstücke für konkrete Investitionsvorhaben schnell und für den Gemeindehaushalt kostengünstig baureif zu machen. Der Investor profitiert dabei vor allem von der Verfahrensbeschleunigung.

Vertragsgegenstand eines städtebaulichen Vertrages können insbesondere sein:

  • Die Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen einschließlich der Ausarbeitung der städtebaulichen Planung durch den Vertragspartner auf eigene Kosten; dazu gehören auch die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse, die Bodensanierung und sonstige vorbereitende Maßnahmen sowie der Umweltbericht; die Verantwortung der Gemeinde für das gesetzlich vorgesehene Planaufstellungsverfahren bleibt unberührt.
  • Die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele insbesondere die Grundstücksnutzung, auch hinsichtlich einer Befristung oder einer Bedingung, die Durchführung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen.
  • Die Übernahme von Kosten und sonstiger Aufwendungen, die der Stadt für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind (soziale Infrastruktureinrichtungen wie z.B. Kindergarten, Kindertagesstätte, Schule).
  • Die Herstellung der öffentlichen Erschließungsanlagen durch den Vertragspartner im eigenen Namen und auf eigene Rechnung und die kosten- und lastenfreie Übergabe der hergestellten Anlagen an die Stadt.
  • Die Finanzierung der städtischen Aufwendungen für die Herstellung der öffentlichen Abwasseranlagen. 

Städtebaulich ist ein Vertrag, der sich auf Regelungen des Städtebaurechts bezieht. Reine Grundstücksgeschäfte der Gemeinde sind keine städtebaulichen Verträge. Auch die Beauftragung eines Werkunternehmers oder Dienstleisters durch die Gemeinde, z.B. mit Altlastenuntersuchungen oder mit der Erstellung von Planungsunterlagen sind keine städtebaulichen Verträge. Ein städtebaulicher Vertrag ist aber gegeben, wenn sich ein Investor gegenüber der Gemeinde verpflichtet, ihr solche Aufgaben auf eigene Kosten und im eigenen (Beschleunigungs-) Interesse abzunehmen oder ihr die entstehenden Kosten zu erstatten.

Charakteristisches Merkmal städtebaulicher Verträge ist es, dass das von der Gemeinde zu schaffende Planungsrecht rechtlich nicht als ihre "Gegenleistung" im Verhältnis zur Leistung des Vorhabenträgers einzuordnen ist. Denn die Gemeinde darf sich nicht vertraglich verpflichten, einen Bebauungsplan aufzustellen oder zu ändern. Ein Eigentümer oder Investor schließt einen städtebaulichen Vertrag jedoch meistens mit der eindeutigen Erwartung ab, dass er von der Gemeinde das für sein Vorhaben notwendige Planungsrecht erhält.

In der kommunalen Zuständigkeit verbleiben allerdings alle formalen Beschlüsse. Hoheitliche Leistungen, wie die Zusicherung eines Aufstellungsbeschlusses, dürfen daher nicht an zusätzliche Gegenleistungen geknüpft werden. Leistungen des Investors und Gegenleistungen der Gemeinde sollen in einem ausgewogenem Verhältnis stehen.

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